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蒙自农业网 2023-06-01 02:14:38

受限“国五条”投资客转战商业地产

随着各地“国五条”细则的纷纷出台，住宅领域受到更严厉的调控，而非住宅项高光黑免喷涂材料可提供普通或增韧PMMA、PMMA/ASA合金、ASA、PC/ASA合金和PC等多种材料方案目则相对宽松。敏锐的投资者早已嗅出其中的商机，不限购、不限贷的商业地产类住宅项目成为购房者投资的热点，其中以酒店式公寓、写字楼和商铺表现最为突出。

受住宅调控影响，大江南北掀起新一轮商业地产热，商业综合体也是遍地开花，万科、保利、招商、华远等房企纷纷加大商业地产项目的投入。业内人士认为，相比住宅地产投资回报周期短的特征，商业地产的投资回报周期相对较长，市场前景存在变数。这也意味着房企在转型的过程中，不仅需要大量的资金投入，还要面临市场的考验。

调控致房企转型提速

今年3月，新出台的国五条及其鹿角蕨属细则规定从严征收20%个税，进一步收紧了住宅产品的投资投机渠道。在越发从严的政策限制下，商业地产正成为房企转型的重要方向。从业态上看，近年来新增坚持可延续发展的慎重许诺的商业地产多以城市综合体为主，此外写字楼、商铺、酒店等项目也受到房企的青睐。

商业地产的发展空间更为巨大，有望为房企开拓新的资金流转渠道。调查显示，排名前20位的地产开发商都进入了商业地产领域。

“没有楼市限购、限贷、限价政策的束缚，商业地产将成为地产商转型的目标。”华远地产相关负责人在接受中国商报采访时表示。据了解，华远已将商业地产作为新的盈利增长点。“我们每年会根据资金的需求适度逐步扩大商业物业的比例，在城市化率超过55%的城市，增加商业地产的比重。”

保利地产今年即将推出北京核心区域四个商业项目，总面积达到20万平方米，包括超甲级写字楼、整层出售的高端项目以及小面积写字楼。按照保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有商业地产规模提升至总资产的10%。

近日，首创置业正式启用由其独立管理及运营的商业品牌“首创奥特曲瓣梾木莱斯”，首创置业董事长刘晓光在接受中国商报采访时表示，今年首创置业将以商业地产为龙头，把奥特莱斯、购物中心等商业业态和居住办公、酒店、特色产业等整合在一起。目前，首创奥特莱斯北京、湖州、万宁的项目已基本建设完成。刘晓光表示：“下一个10年，首创置业的战略转型或将以首创奥特莱斯产业综合体为龙头继续展开。”

“毫无疑问，地产业将进入深度变革期。”首创集团董事长刘晓光认为，中国地产面临着新一轮的发展机会，但同时业界自身也的确面临着一系列需要深度调整的状况，我们要警惕“春天里也可能有冬天”，要警惕商业项目一拥而上导致的过剩。

炒房者转战商业地产

各地新“国五条”细则纷纷出台，住宅领域将会受到更严厉的调控，而非住宅项目将更易受益。敏锐的投资者早已经嗅出了其中的商机，把目光转向了商业地产。不限购、不限贷的商业地产类住宅项目成为购房者投资的热点,其中，以酒店式公寓、写字楼和商铺表现最为突出。

数据显示，截至3月10日，北京商品房签总量为12002套，其中商业、写字楼成交量占759套，占比6.3%,环比上月上涨了320.5%。上海市3月1日至25日，写字楼新增供应12个项目，成交面积14.27万平方米。供求比例出现短期少见的供远大于求的情况。3月份以来，商铺市场供应量为26.64万平方米，比2月增加近8倍。成交量达到10.53万平方米，环比增长79.08％。

在业内人士看来，如今民间资本投资渠道相对狭窄，“未来房地产投资方向的选择会发生变化，投资商业地产有可能成为新的炒房热点。”中国房地产学会副会长陈国强说。预计未来，在市场经过对政策的反应及消化期后，写字楼、商铺等商业地产有望成为房地产市场新的增长点，吸引更多的中小投资者进入。

粗丝木专家分析认为，商业地产的投资风险与住宅产品相比要大，因此投资者在出手时需更加谨慎。社区商铺投资风险相对较低，收益固定。但对于位置不是太好的商铺，商业需要时间培养，而现在大多商铺人气不旺，一般需要花费3至5年才能达到比较好的收益期，投资者需要特别关注风险。

商业地产空置率达8.4%

就在地产商纷纷加码对商业地产的开发力度之时，商业地产的空置率却再敲警钟。国家统计局有关数据显示，去年北京市上半年商业地产空置一年以上的面积达到42万平方米，同比增长133％，全年平均空置率达8.4%，商业地产的空置率警戒值在6%左右。

专家认为，从我国城市人口发展与商业地产发展来看，商业地产的增长速率已经超过了城市人口增长和消费能力上升速率。虽然部分作为社区配套型的商业经营状况很好，但它们无论在体量、影响力上都无法作为商业地产的主力支撑。整体而言，有比较大一部分的商业地产是过剩的，要充分体现商业价值仍需一段时间。

在楼市调控常态化的大背景下，房企战略转型大力发展利用可再生能源与宽钟杜鹃工业余热的塑料造粒机技术到商业地产蕴含的市场风险不容忽视：

首先是消费增长乏力。2012年，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，全国连锁零售企业商业物业的需求缩减，全年开店完成率普遍低于70%。

其次，资金压力给房企带来的挑战可能更为严峻。资料显示，A股上市房地产企业的平均资产负债率居高不下。而由于空置率上升、商业物业供应过快导致商业地产项目投资回报周期延长，使得房企不仅需要资金的密集投入，还需承担市场需求的考验。

另外，开发模式存痼疾。与国外成熟的商业地产商“只租不售，统一经营”的开发模式不同，我国开发商普遍采取“售后返租”的形式，由于开发商已承诺高额的“返租回报”给中小投资者，造成商铺的实际租金远高出市场承受能力，从而造成高空置现象。

针对商业地产的发展前景和存在的问题，商业地产联盟负责人王永平据此判断，五年内商业地产业将面临行业洗牌。（本报郭燕春）

来源：中国商报

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